שוק הנדל"ן, תחילת הסוף?

מי שעוקב אחרי הפרסומים האחרונים בטח ראה את הנתוני משכנתאות שוברים שיאים חודש אחרי חודש, רק בחודש יוני 2021 נשבר השיא הקודם (שהיה חודש לפני כן) ועמד על מתן משכנתאות בהיקף כולל של 11.6 מליארד ש"ח (!!) (בחודש מאי היקף המשכנתאות עמד על 9.5 מליארד ש"ח…).

אנחנו רואים בפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בנוסף להיקף המשכנתאות השובר שיאים, כי גם מחירי הדיור הולכים וגדלים.

כעת אם נבחן את ההשעפה, קורה כאן משהו מוזר, מחירי הנדל"ן עולים בעוד מחירי השכירויות נשארים ללא שינוי ואפילו יורדים…

כאן מתחילה הבעיה שלנו, אם נסתכל על הדברים ונבחן אותם לעומק, הרי ששווי הדירה נגזר מהשכירויות שנקבל עליה, איך מחשבים שווי של דירה, מאוד פשוט: לוקחים את ההכנסה משכירות הצפויה לשנה ומחלקים בעלות הכוללת של הדירה, אנחנו רוצים שיהיה סביב ה 3% תשואה לשנה במרכז ול 4 ויותר בפריפריה (כמובן שאלו הם נתונים כלליים.

כעת מה שקורה הוא שברגע שהמחיר עולה ומחירי השכירות ללא שינוי, התשואה הולכת וקטנה, לכן משקיעים שצופים להחזיר את המשכנתא שלהם כנגד הרטנר החודשי המשולם בגין הנכס הולך וקטן ואפילו הופך לשלילי כלומר ההחזר משכנתא הולך ונהיה גבוה יותר מקבלת דמי השכירות החודשיים, דבר שיוצר גרעון חודשי למשקיע.

עד כאן זה נחמד, נניח והמשקיע יוכל להתמודד עם ההפרש שנוצר בין ההחזר משכנתא החודשי לבין קבלת הדמי שכירות, מה יהיה במידה והריבית תעלה – דבר שייקר את ההחזר משכנתא החודשי?

אנחנו רואים שהאינפלציה מרימה ראש, כלומר גם זה ישפיע על הגובה ההחזר החודשי (תלוי במסלול משכנתא שנלקח).

דבר נוסף, אנחנו רואים כי השכר החודשי ללא שינוי ואין צפי לעלייתו.

ראינו בתחילת המשבר קורונה כי הבנקים פרסו את המשכנתא לחייבים ונתנו להם גרייס לתקופת הסגרים ואפילו לחצי שנה. מה דעתכם? אולי גם זה יצר לחצים נוספים לביקוש?

כל אלה מובילים אותנו לנקודה אחת, צפויה בעיה בהחזר המשכנתא.

האם נראה את זה קורה מחר? ממש לא, כמו שאמרנו זה תחילת הסוף. יש לעקוב.

מאמרים נוספים

מות הקפיטליזם??

אולי זה נשמע לכם מוגזם, אך האם הגיע הזמן לשנות את הגישה הכלכלית הנהוגה בימינו היום?

אולי הגישה הנהוגה כיום כבר לא מתאימה לעולם החדש שנוצר לנו?

ואם זה המצב, איזה גישה תתאים לנו?

כל זאת ועוד בפרק ובמאמר שלפניכם.

להמשך קריאה

הספרים ששינו את חיי

מי לא היה רוצה גלולת קסם שהופכת אותו לאדם שהוא היה רוצה להיות??
טוב אז אין דבר כזה (בנתיים) ואחת הדרכים הטובות הן כמובן, לקרוא ספרים.
אז שמח לחלוק איתכם את רשימת הספרים ששינו את חיי.

להמשך קריאה

מעסיקים עובד חדש? את 2 הדברים הללו אתם חייבים לדעת.

מי שעוקב אחר החדשות או מי שעוסק בתחום ההייטק בוודאי מודע לתהליך המדאיג שמתחולל שם.
תחום דיני העבודה הוא תחום רחב ועמוק מאוד, ישנם הרבה נושאים שאתם חייבים לדעת ולבצע אותם, במאמר זה אני רוצה לדבר על 2 נושאים שיש להם משמעות אדירה לעסק שלכם, מעבר לזה שהם מחוייבים לביצוע על פי החוק, אולם אנו רואים כי הרבה מעסיקים לא מקפידים עליהם וחבל.

להמשך קריאה

אינפלציה ריבית ומה שביניהם

איך ניתן להערך מבעוד מועד כדי לא להפסיד כספים כתוצאה מהעלייה הצפויה.

הידעתם שעליית הריבית לא רק משפיעה על ההלוואות שלנו בכך שהיא מייקרת אותן, אלא למעשה אנחנו הולכים להרגיש את זה ברבדים נוספים ביום יום שלנו.

להמשך קריאה

בפעם האחרונה שזה קרה זה היה בשנת 2007 לפני המשבר הגדול ("סאב פריים") שחל בשנת 2008. לפני כן זה התרחש במשבר ה"דוט – קום" בשנת 2000. אבל רגע, בואו נבין, מזה עקום התשואות? ולמה הוא משמש אותנו?

עקום התשואות הוא כלי פיננסי חשוב מאוד לחיזוי מגמות מאקרו כלכליות,

עקום התשואות מציג את התשואות של האגרות חוב (אג"חים) שהונפקו על ידי ממשלה של מדינה מסויימת לשנים הקרובות וזה מוצג לנו על מערכת צירים כאשר: על ציר הX מוצג משך חיי האג"ח וציר הY מציג את התשואה הנדרשת עבור האג"ח במצב נורמלי, כשהצפי הוא שתמשך הצמיחה, העקום יעלה מימין לשמאל – תמונה 1.

לכל מדינה ישנם מספר רב של אג"חים לתקופות זמן שונות שהיא מנפיקה כך למשל למדינת ישראל ישנם אג"חים שייפדו בעוד שנה, שנתיים, 3 וכך הלאה, עקום התשואות מראה בכל נקודת זמן את התשואות השונות של כל אחד מהאג"חים האלה.

אז כמו שאמרנו, במצב רגיל אנחנו נצפה לראות את העקום תשואות עולה משמאל לימין, כאשר הצפי הוא להמשך צמיחה. ככל שהאג"ח הוא עם מועד פדיון ארוך יותר כך התשואה הנדרשת עליו הולכת וגדלה, כך שבמצב נורמלי אני אדרוש על אג"ח שמוחזק ל 10 שנים יותר תשואה מאשר אם אחזיק באג"ח עם שנתיים לפדיון, וזאת בין היתר עקב אובדן הנזילות שלי ליותר שנים.

לאחרונה התהפך המרווח בין תשואות אג"ח ל-10 שנים ושנתיים כפי שאירע לפני שני המשברים הגדולים האחרונים, כלומר היום עקום התשואות בארה"ב התהפך כך שהתשואה הנדרשת על אג"ח הנסחר לשנתיים גבוהה יותר מאג"ח המוחזק ל 10 שנים! מצב כזה אומר שציפיות המשקיעים הן שהריבית תרד – ציפייה שכזו היא תחזית למיתון בטווח הארוך.

ממחקר בשוק האמריקאי עולה שכאשר השיפוע הינו יותר מ-1%ההסתברות לקרות המשבר ב-4 הרבעונים הקרובים הינה 5% בלבד. ככל שהשיפוע יורד כך ההסתברות לקרות משבר הולך וגדל.

כך למשל כאשר השיפוע התקרב לאפס ההסתברות למשבר עלתה ל-25%.

וכאשר השיפוע התהפך ונהיה שלילי בשיעור של מינוס 2.4% הסתברות למשבר כבר עומדת על 90%.

כיום, בארה"ב, התשואה על אג"ח ל 10 שנים עומדת על 1.59% והאג"ח לשנתיים על 1.6% כלומר השיפוע הוא קצת מתחת ל 0%, כך שההסתברות למשבר גבוהה מ 25%.

לכן חשוב להדגיש, עדיין רוב הסיכויים היא שהאטה שאנחנו חווים כיום בשווקים לא תהפוך למשבר, אך בכל זאת חשוב להיות עם האצבע על הדופק ולהמשיך לעקוב אחר פעולות השווקים

מה אנחנו לוקחים מזה?? האם להכנס ללחץ?

עוד מוקדם לצאת בהכרזות ולהגיד שזהו, המשבר כבר כאן, עדיין ניתן להישאר בתוך שוק ההון ולהמשיך לסחור אולם, דגש חשוב בבחירת ההשקעה הוא לבחור חברות בעלות מינוף (חוב) נמוך יחסית לענף וזאת בשל הסיבה שכאשר מגיע מיתון, הראשונים שנפגעים אלו הן, אותן חברות בעלות החוב הגבוה וזאת בשל ירידה בהיקף המכירות ואי יכולת החזרת הריביות וההלוואת בשל ירידה בהיקפי המכירות עקב המיתון שהמשק יקלע אליו.

למרחיבי דעת:

ישנם מספר תיאוריות המסבירות את התנהגות עקום התשואות.

1. תיאוריית הציפיות

לפי תיאוריה זו המבנה של עקום התשואות נקבע ע"י ציפיות המשקיעים לגבי שיעורי הריבית שישררו בעתיד בלבד.

על פי תיאוריה זו הזמן לפדיון עצמו אינו משפיע על העקום, כלומר מה שיקבע אם העקום יעלה או ירד נקבע רק על בסיס הציפיות של אותם המשקיעים המניחים אם הריבית תעלה או תרד במשק.

2. תיאורית העדפת הנזילות

תיאוריה זו מבוססת גם היא על תיאוריית הציפיות אך לא כגורם הבלעדי הקובע את המבנה של עקום התשואות, הגורם הנוסף הוא פרמיית נזילות או סיכון.

השוני לעומת תיאורית הציפיות:

סיכון: ככל שהזמן לפדיון ארוך יותר סיכון הריבית (מחיר) גבוה יותר (תנודתיות)

התוצאה: משקיעים דוחי סיכון ידרשו פרמיית נזילות- סיכון עבור השקעה באג"ח לזמן ארוך וזו תגדל עם הזמן לפדיון. כלומר ככל שנשקיע באג"ח ליותר זמן כך נדרוש יותר פרמיית נזילות וזאת ללא קשר למה שהציפיות מהריבית יהיו.

3. תיאוריית פילוח שוק

בשונה מ2 התיאוריות שהוצגו קודם לכן, בתיאוריה זו מפרידים בין בין זמני הפדיון השונים, כך שפלח השוק של החסכונות/השקעות לכל טווח זמן (קצר /בינוני/ ארוך) מתנהל בנפרד ובאופן עצמאי.

כלומר שיעורי הריבית נקבעים בנפרד בכל פלח בהתאם להיצע והביקוש למקורות באותו הפלח.

הגורם היחיד הקובע את המבנה העיתי (עקום התשואות) הוא זמן לפדיון.

כך לדוגמא החסכונות בבנקים המסחריים הם בעיקר פקדונות לזמן קצר ולכן ההשקעות שהבנק עושה בכספי הפקדונות הינם השקעות לזמן קצר, לכן הריביות לזמן הקצר נקבעות בהתאם למצב הביקושים בפלח של הפקדונות וההשקעות לזמן קצר.

ככל שאנשים יפקידו את כספם בפקדונות קצרות מועד כך נראה את הריבית על החסכונות לזמן קצר הולכת וקטנה ללא קשר למה שקורה בחסכונות לזמן ארוך.

לעומתם חברות הביטוח הפנסיוני וביטוחי החיים הם חסכונות לטווח הארוך ועם חסכונות אלו חברות הביטוח משקיעות בהשקעות לטווח ארוך ולכן הריביות לזמן ארוך נקבעות בהתאם להיקף החסכונות וההשקעות לטווח ארוך ומכאן שהריבית תקבע בהתאם לפלח זה בלבד, ללא תלות במה שקורה בפלח השוק של ההשקעות לזמן קצר.

כך שלמעשה אין קשר בין הריביות של הטווח הקצר והריביות לזמן הארוך מכיוון שכל פלח מתנהל בנפרד. שוק לזמן קצר ושוק לזמן ארוך בהתאם לביקושים וההצעים בכל אחד מהפלחים.

ממצאים אמפריים אנו למדים ש:

1. לציפיות המשקיעים בנוגע לתחזית הריביות תפקיד חשוב בקביעת המבנה העיתי של עקום התשואות.

2. יש תימוכין גם לקיום פרמיית נזילות (סיכון) כאשר מבנה הפרמיה עולה אך בשיעור יורד בכל גידול בזמן הפדיון.

3. אין ממצאים מובהקים התומכים בתיאורית פילוח השוק.

מאמרים נוספים

מות הקפיטליזם??

אולי זה נשמע לכם מוגזם, אך האם הגיע הזמן לשנות את הגישה הכלכלית הנהוגה בימינו היום?

אולי הגישה הנהוגה כיום כבר לא מתאימה לעולם החדש שנוצר לנו?

ואם זה המצב, איזה גישה תתאים לנו?

כל זאת ועוד בפרק ובמאמר שלפניכם.

להמשך קריאה

הספרים ששינו את חיי

מי לא היה רוצה גלולת קסם שהופכת אותו לאדם שהוא היה רוצה להיות??
טוב אז אין דבר כזה (בנתיים) ואחת הדרכים הטובות הן כמובן, לקרוא ספרים.
אז שמח לחלוק איתכם את רשימת הספרים ששינו את חיי.

להמשך קריאה

מעסיקים עובד חדש? את 2 הדברים הללו אתם חייבים לדעת.

מי שעוקב אחר החדשות או מי שעוסק בתחום ההייטק בוודאי מודע לתהליך המדאיג שמתחולל שם.
תחום דיני העבודה הוא תחום רחב ועמוק מאוד, ישנם הרבה נושאים שאתם חייבים לדעת ולבצע אותם, במאמר זה אני רוצה לדבר על 2 נושאים שיש להם משמעות אדירה לעסק שלכם, מעבר לזה שהם מחוייבים לביצוע על פי החוק, אולם אנו רואים כי הרבה מעסיקים לא מקפידים עליהם וחבל.

להמשך קריאה

אינפלציה ריבית ומה שביניהם

איך ניתן להערך מבעוד מועד כדי לא להפסיד כספים כתוצאה מהעלייה הצפויה.

הידעתם שעליית הריבית לא רק משפיעה על ההלוואות שלנו בכך שהיא מייקרת אותן, אלא למעשה אנחנו הולכים להרגיש את זה ברבדים נוספים ביום יום שלנו.

להמשך קריאה