מי שעוקב אחרי הפרסומים האחרונים בטח ראה את הנתוני משכנתאות שוברים שיאים חודש אחרי חודש, רק בחודש יוני 2021 נשבר השיא הקודם (שהיה חודש לפני כן) ועמד על מתן משכנתאות בהיקף כולל של 11.6 מליארד ש"ח (!!) (בחודש מאי היקף המשכנתאות עמד על 9.5 מליארד ש"ח…).
אנחנו רואים בפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בנוסף להיקף המשכנתאות השובר שיאים, כי גם מחירי הדיור הולכים וגדלים.
כעת אם נבחן את ההשעפה, קורה כאן משהו מוזר, מחירי הנדל"ן עולים בעוד מחירי השכירויות נשארים ללא שינוי ואפילו יורדים…
כאן מתחילה הבעיה שלנו, אם נסתכל על הדברים ונבחן אותם לעומק, הרי ששווי הדירה נגזר מהשכירויות שנקבל עליה, איך מחשבים שווי של דירה, מאוד פשוט: לוקחים את ההכנסה משכירות הצפויה לשנה ומחלקים בעלות הכוללת של הדירה, אנחנו רוצים שיהיה סביב ה 3% תשואה לשנה במרכז ול 4 ויותר בפריפריה (כמובן שאלו הם נתונים כלליים.
כעת מה שקורה הוא שברגע שהמחיר עולה ומחירי השכירות ללא שינוי, התשואה הולכת וקטנה, לכן משקיעים שצופים להחזיר את המשכנתא שלהם כנגד הרטנר החודשי המשולם בגין הנכס הולך וקטן ואפילו הופך לשלילי כלומר ההחזר משכנתא הולך ונהיה גבוה יותר מקבלת דמי השכירות החודשיים, דבר שיוצר גרעון חודשי למשקיע.
עד כאן זה נחמד, נניח והמשקיע יוכל להתמודד עם ההפרש שנוצר בין ההחזר משכנתא החודשי לבין קבלת הדמי שכירות, מה יהיה במידה והריבית תעלה – דבר שייקר את ההחזר משכנתא החודשי?
אנחנו רואים שהאינפלציה מרימה ראש, כלומר גם זה ישפיע על הגובה ההחזר החודשי (תלוי במסלול משכנתא שנלקח).
דבר נוסף, אנחנו רואים כי השכר החודשי ללא שינוי ואין צפי לעלייתו.
ראינו בתחילת המשבר קורונה כי הבנקים פרסו את המשכנתא לחייבים ונתנו להם גרייס לתקופת הסגרים ואפילו לחצי שנה. מה דעתכם? אולי גם זה יצר לחצים נוספים לביקוש?
כל אלה מובילים אותנו לנקודה אחת, צפויה בעיה בהחזר המשכנתא.
האם נראה את זה קורה מחר? ממש לא, כמו שאמרנו זה תחילת הסוף. יש לעקוב.
